Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas.

[6 juin 2013]

Después del Real Decreto de Certificación de la Eficacia Energetica de los Edificios, ayer entró en vigor la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, que reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos

Estos cambios afectan tanto a propietarios como a inquilinos, con nuevos derechos y obligaciones que conviene conocer a la hora de hacer un nuevo contrato.

Plazos más cortos: Se reducen los plazos legales de duración del contrato de arrendamiento, pasa de cinco años a tres años y si ninguna de las partes se pronuncia, se aplica la “prórroga tácita automática” un año más (antes tres años), siempre que no se hayan contemplado otros periodos en el contrato inicial.

Revisión de las rentas: Existe la posibilidad de que casero e inquilino negocien, a partir del tercer año, la actualización del precio del alquiler, tanto al alza como a la baja, sin tener que ligarlo al IPC. Hasta ahora la actualización era obligatoria y únicamente en función de la variación del IPC.

Pago de reformas: Si un inquilino plantea una reforma para mejorar el inmueble, es posible llegar a un acuerdo con el propietario para que el coste de las obras se descuente de las mensualidades del alquiler.

Agilización del desahucio exprés: Con un solo mes de impago, en caso de morosidad, el inquilino tiene diez días de plazo para pagar desde que recibe el requerimiento de abono. Se rescinde el contrato y se inicia el procedimiento de desahucio. El desalojo podrá efectuarse a los diez días, reduciendo los trámites y notificaciones.

El inquilino puede “enervar” la acción y evitar el juicio y el consiguiente desahucio si paga las rentas que debe. Así, se puede reactivar el contrato de alquiler.

Facilidades para dejar o recuperar la vivienda: El arrendatario podrá irse de la vivienda una vez hayan pasado al menos seis meses, sin tener que esperar a que termine la anualidad, avisando con un mes de antelación y sin tener que pagar indemnización, siempre que en el contrato no se haya firmado lo contrario.

Por otra parte, el propietario podrá solicitar recuperar la vivienda como residencia habitual en caso de necesitarla para él o un familiar de primer grado, pero a partir del año desde la firma del contrato comunicandolo a los inquilinos dos meses antes (como mínimo).

Venta de la casa en alquiler: Un comprador que adquiera una vivienda en régimen de alquiler no tendrá que respetar el contrato de arrendamiento. Pero si el contrato se haya inscrito en el registro de la propiedad, el comprador estará obligado a permitir que se continúe con lo estipulado en el contrato, incluyendo la prórroga forzosa y tácita.

Inscripción en el registro: Con el fin de hacer valer los derechos de propietarios e inquilinos frente a terceros, la reforma de la ley posibilita inscribir el contrato firmado en el Registro de la Propiedad, como medio para ratificar el acuerdo.

Registro de inquilinos morosos: El Gobierno ha creado un Registro de Sentencias firmes de impagos de rentas del alquiler, con el objetivo de que el propietario pueda consultar los datos de los ciudadanos que hayan incumplido sus obligaciones de pago. De esta forma el Ejecutivo quiere evitar el temor que tienen algunos los propietarios de ofertar sus viviendas vacías al mercado por un ‘mal pagador’.

Acreditación del certificado energético: Desde el 1 de junio, es obligatorio disponer del certificado de eficiencia energética para poder vender o alquilar inmuebles por más de cuatro meses. Esta etiqueta energética otorga una calificación desde la A, la más eficiente, a la G, la menos y es emitida por cualquier técnico autorizado, tiene una validez de diez años y la debe aportar el propietario.

Las sanciones para el dueño de la vivienda oscilan entre los 300 y los 6.000 euros (en caso de no tener la certificación).

Dpto. Fiscal.