Avantages et inconvénients d’un achat en usufruit et nue-propriété

[16 avril 2018]

L’usufruit est, en Espagne comme en France ou en Belgique, un droit réel de jouissance, par lequel une personne peut utiliser les biens d’une autre personne et en recueillir les fruits, avec l’obligation de les conserver et de les entretenir comme s’ils étaient siens.

Si, en cas de décès de l’usufruitier, les formalités relatives à l’inscription du bien au registre de la propriété au profit du nu-propriétaire sont extrêmement simples puisqu’il suffit de produire le certificat de décès du causant, il ne s’agit pas toujours de la solution optimale sur le plan fiscal.

La constitution du droit d’usufruit et de nue-propriété, est soumise à l’Impôt de transmission patrimoniale (ITP) si la constitution est effectuée à titre onéreux et à l’impôt sur les successions et donations (ISD) si elle est effectuée à titre gratuit. Les taux applicables seront déterminés sur base de la valeur de l’immeuble en pleine propriété.

Lors de la consolidation de la pleine propriété suite au décès de l’usufruitier, l’Impôt sur les successions et donations sera également dû sur la valeur de l’usufruit calculée au moment de la création de l’usufruit (et non au moment du décès).

En cas de revente immédiate, l’impôt sur la plus-value sera donc calculé sur la différence entre la valeur actuelle et la valeur au jour de la constitution de l’usufruit et non au jour de la consolidation de celui-ci alors que si le bien avait été acquis simplement par succession (en payant l’ISD sur la valeur au moment du décès mais avec de nombreuses exemptions et bonifications pour les héritiers en ligne directe), la revente immédiate n’aurait pas généré de plus-value.

Avant de mettre cette structure en place il convient donc de bien analyser l’intention des parties et si le but est de revendre le bien au décès de l’usufruitier, cette structure n’est peut-être pas la plus avantageuse fiscalement.

Sophie Mercier

Avocat UE

LCS Valencia-Perez Domingo