El próximo día 1 de enero de 2015 es la fecha límite del plazo de prórroga de la mayoría de los alquileres de locales comerciales anteriores al 9 de mayo de 1985, y que venían disfrutando del pago de la conocida como “renta antigua”.
Hay que diferenciar si el arrendatario es persona física o jurídica para poder determinar si, conforme a lo establecido en la Disposición Transitoria Tercera la Ley 29/1994, de 24/11, de Arrendamientos Urbanos, se extinguen o no los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985, y que subsisten actualmente.
El alquiler permanecerá invariable únicamente en aquellos casos en los que siga al frente del negocio el titular original del contrato, o bien su cónyuge, hasta su fallecimiento o jubilación.
En caso de ser algún descendiente quien suceda al arrendatario, o a su cónyuge, como ocurre en la mayoría de los casos, el contrato finalizará el día 1de enero de 2015, al haber transcurrido el plazo de prórroga de 20 años establecido en la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Respecto a los arrendamientos de locales de negocio en los que se desarrollen actividades comerciales, cuyo arrendatario sea una persona jurídica, se extinguirán también el día 1 de enero de 2015, aunque la referida Disposición Transitoria Tercera, contempla que, en aquellos supuestos en los que se hubiere producido el traspaso del local de negocio arrendado en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24/11, de Arrendamientos Urbanos, los plazos de extinción del contrato se incrementarían en cinco años, por lo que los arrendamientos que se encuentren incluidos en este supuesto, podrán pervivir hasta el 1 de enero de 2020.
Hay que tener en cuenta que el arrendatario tendrá derecho preferente para continuar en el local arrendado si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un año, a contar desde la extinción legal del arrendamiento. Por ello, el arrendador deberá notificar fehacientemente al arrendatario su propósito de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, la renta ofrecida, las condiciones esenciales del contrato y el nombre, domicilio y circunstancias del nuevo arrendatario, para que éste, en su caso, ejercite dicho derecho en el plazo de 30 días naturales desde la notificación.
El arrendatario también tendrá derecho a una indemnización de una cuantía igual a dieciocho mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento, cuando, antes del transcurso de un año desde la extinción del mismo, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que él ejercitaba.
En la mayoría de los casos esta situación va a suponer el fin de los contratos de alquiler de locales de negocio con renta antigua, por tanto, la mejor solución será, sin lugar a dudas, abordar la situación con antelación y procurar firmar un nuevo contrato entre arrendador y arrendatario.
Estamos a su disposición para resolver cuantas dudas le puedan surgir sobre este tema.
Departamento Fiscal.
